房仲的黑暗面

為什麼小編說不良仲介(黑心仲介)每句話都在騙人，因為小編親眼看過仲介拿著從樂屋網印下來的其他家仲介刊登資料直接跟買方介紹案件，而該案件賣方從頭到尾都沒答應委託(正式或口頭委託)，可是仲介仍然可以講的天花亂墜，等買方有意願真的下斡旋了，通常也是浪費時間，因為這種連賣方都沒接洽過案件，往往是原本就沒有要出售的案件(通常是輾轉聽說來的)，甚至早就已經出售的案件(網路未下架，直接拿來當自己案件賣)，不過如果只是前述的情形，對買方來說頂多就是浪費時間，金錢尚不至於損失(遇上私下動用斡旋金的仲介除外)。

如果你不幸遇上另外一種基本法規知識不佳的仲介，那真的要自求多福，小編曾經看過仲介跟買方說「這是建地，所以一定可以蓋房子」，這種話從一般人口中講出來，其實算是合情合理，但是從仲介口中說出這種話，那可是天大的笑話，雖然是建地但不能建築的案例很多，最簡單的就是建築線能否指定，要指定建築線，就必須了解周邊的道路及土地狀況，很多時候建地未鄰接道路，可能是袋地的情形，如果無法取得通行權，那也是無法建築，而這些是仲介必須事先做功課的，而不是拿著謄本上寫著乙種建築用地(甲、乙、丙、丁種建築用地)，就跟客戶說「這是建地，所以一定可以蓋房子」！！！

除了建築線外，還有畸零地法規等等與建築相關的法規，這是身為有良知的仲介必須了解的，不過黑心仲介才不管這些問題，他們眼中只有仲介服務費，其餘一概不管。

前一篇文章告訴你如何查詢實價登錄；這一篇則要來討論一下如何訂定出售價格，有人心裡一定有疑問，不是我想賣什麼價格就開什麼價格就好嗎?

對，確實是你想賣什麼價格就賣什麼價格，前提是你一點都不在意用低於行情的價格出售，如果希望出售價格至少是市場行情，或者高於市場行情，那你還是得先調查一下最近的成交實價資訊，否則很容易開出天價或者超級佛心價(仲介眼中的肥羊)。

實價登錄的資訊是我們的參考基準，實際價格還是必須依照出售物件做調整，例如房屋來說，假設地建坪差異不大下，附近建物雖然以700萬元售出，但是下列因素就會影響價格，屋齡?格局?屋況是否需要大整理(重粉刷?重新拉線路?重新裝潢?)?鄰接的道路條件相同(別人是大馬路，你是小巷子?)?漏水?有無車位?周邊嫌惡設施?這些零零總總的，都會影響物件最後的售價，所以你是真心想要出售物件，那把這些因素好好考量進去，訂出一個合理價格，自然是市場上的熱門物件；相對的，你只是想要試試市場行情，也可以開高價丟到市場去看看。

另外討論一下建地跟農地的價格，一樣先參考周邊實價行情，再來就是要先考量臨路問題，建地如果沒有鄰接道路，可能會有無法申請建築問題，沒有辦法建築的建地，自然價格就不佳(因為需要跟其他土地整合，複雜度或變數高，買方自然不願意用市價購買)，而農地如果沒有臨路，就算是純農用，還是會擔心哪天沒辦法進出怎麼辦?這些問題下一次再用如何簡單看懂地籍圖說明。

不動產買賣前，不管如何還是建議買賣雙方參考一下內政部的實價登錄網站，雖然裡面可能包含有些不實的資料，但還是具一定程度的參考價值

基本上，可以分為房地交易跟土地交易兩個部分，今天如果你要參考的是房屋價格，就可以只勾選房地交易選項，這樣查詢結果就只會是指定期間內房屋交易的紀錄，如果要更精準的，譬如只想要了解彰化市中正路上的房屋成交行情，可以選擇"多條件"，這時會有更多選項可供篩選，譬如地段名稱(可輸入中正路)，使用分區，屋齡等等篩選條件，但是指定條件的方式篩選出來的參考資訊相對較少，如果剛好該筆成交資料剛好是比較特殊案件，此時參考這個價格，反而可能不是偏高就是偏低喔，一般而言，會建議把條件放寬一點作為參考，譬如時間從1年放寬為3-5年，或者周邊道路的成交紀錄也納入參考，這樣會比較客觀，也比較容易判斷市場實際行情，過少的成交紀錄，通常會比較容易有偏差。

實價登錄查詢的畫面下方有"方形"跟"圓形"圈選圖案那個圖示，如果會使用，其實是蠻方便的工具，譬如上面想要參考周邊道路的成交紀錄，如果使用路名，會受限在單一路名，這時候可以改用方型圈選工具，直接在地圖上把希望顯示的範圍圈選出來，這時候就會顯示圈選範圍內，指定時間跟條件的成交紀錄，如下圖所示；至於哪個比較合用，就看你自己的需求囉。

你以為仲介都是很有良心的嗎?看看下面的真實案例(不要問小編這是哪家仲介，有興趣可以自行詢問該地區的仲介，大概就知道囉)，你就知道...你的老實只是對方眼中的肥羊

賣方C小姐有一棟在斗六市後站XX路上的透天厝要出售，所以找上黑心仲介S先生洽詢委託銷售事宜，按照不動產經紀業管理條例第24.2條規定，S先生應該誠實告知C小姐附近成交行情，讓Ｃ小姐作為衡量預定出售價格之參考，可是黑心仲介之所以稱為黑心，當然是不可能告知Ｃ小姐這件事，反而是在看到附近實價有800萬行情時，並未將資訊揭漏給Ｃ小姐知道，反先行探詢對於行情不清楚的Ｃ小姐希望出售價位，偏偏Ｃ小姐因為不清楚價格又沒被告知附近實價資訊，所以一開始開價就低於行情，這時讓黑心仲介Ｓ先生逮到機會，直接隱瞞實價資訊，口頭告知Ｃ小姐那附近實價僅約650萬左右，讓Ｃ小姐委託出售之價位遠低行情價格。

而黑心仲介Ｓ先生的公司剛好當時又面臨資金不足，且原承租地點房東不願意再續租的問題，所以Ｓ先生便打起Ｃ小姐這棟透天厝的主意，後續用各種拐騙的方式（例如承諾讓Ｃ小姐出售房屋後得免費續住於屋內），讓Ｃ小姐最後僅以450萬左右價格出售給黑心仲介Ｓ先生，而對於資金不足的Ｓ先生而言，連個10萬元都拿不出來，就算已經把價格騙到這麼低了，怎麼可能買得起這間透天厝呢？所以S先生就想盡辦法說服C小姐在買賣契約登載的契約價金是880萬元，讓他可以向銀行貸款取得600萬元，扣除實際支付予C小姐的450萬，本身還留有資金150萬，所以說如果遇上黑心仲介，小心自己被騙都不知道啊....

上面實價登錄不實的部分，其實還有涉及刑責部分，而且超貸也有問題，另外因為實價登錄不實，也會讓後續轉售時房地合一課稅基準計算產生延伸問題，千萬別傻傻地啊!!!!

參考資訊：實價登錄作假，申報人、買賣方均判刑

裁判字號：臺灣雲林地方法院 105 年訴字第 510 號民事判決
裁判日期：民國 106 年 03 月 28 日
裁判案由：解除買賣契約等
臺灣雲林地方法院民事判決105年度訴字第510號
原　　　告　林明田

看到標題別懷疑喔，是真的有不肖仲介會做這種事情喔，而且不一定是業務，不良的仲介公司也會做這種事喔!!!!!

有空檔看個影片吧

斡旋金與要約書的差異，https://cpc.ey.gov.tw/Page/53501D87F6A06C23/eb50775c-0236-43c4-8993-528b7a265780

如同上述網址所述，「要約書」是買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務；要約書是內政部針對不動產交易所訂定的文件，如果買方覺得交付現金或本票給仲介方有疑慮，其實可以跟仲介說你要使用要約書(仲介也必須告知有要約書的選擇方案)；而斡旋金是屬於仲介常用的要約方式，就現實面來說，讓賣方看到"錢"以表示購買誠意，但是買方需另交付現金或簽本票，委由仲介向賣方去磋商議價；而標題所寫的風險就在這裡，如果買方不慎遇上不良的仲介人員，交付的斡旋金(現金)，其實有可能被挪用甚至捲款而走，而且不一定是仲介人員會做這種事，如果不慎遇上的是資金周轉不靈的仲介公司，挪用的不是經手的仲介人員，而是仲介公司的情形也是曾發生的!!!

現在網路資訊較為發達，建議買賣方在委託交易前，多利用司法院法學資料檢索系統https://law.judicial.gov.tw/FJUD/Default_AD.aspx；先行判斷提供服務的仲介人員或公司是否有不良紀錄，可否信賴；另外如果在google上可看到仲介公司的評論，也可以納入參考；當然也可以在多家仲介公司間打聽，通常風評不佳的公司或人員，會容易的被多次提起，透過這些方式至少可以你在不動產交易上，避免踩到雷。

先說重點，服務費用可以議價，沒有強制規定

不動產買賣依照內政部規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率；主管機關也沒規定房仲業應向賣方、買方各收4%、2%；所以買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。

如果仲介違反規定，不動產經紀業或經紀人員向買賣之一方或雙方收取報酬之總額超過實際成交價金6%，經不動產所在地之直轄市、縣（市）政府查明屬實，除了要加計利息後加倍返還支付人外，對於房仲業處罰新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰；處罰經紀人員6個月以上3年以下之停止執行業務處分。

那回到文章標題的重點，買賣方怎麼知道仲介是否有超收服務費用呢?在成交前，仲介方基本不會讓買賣方有機會直接面談議價，通常會由仲介方扮演居中的角色，所以會有斡旋單或要約書這種文件，但是買賣方總會在成交時要見面簽署買賣合約，如果買賣方真的懷疑仲介有欺騙要賺取服務費用的嫌疑，買賣雙方只要相互詢問一下，自然就會知道指個案件總共支付了多少服務費用，如果超出規定6%或者被欺騙了，是有提告的案例可循，房仲詐仲介服務費 判刑4月。好的仲介人員，不會用欺騙的方式騙取服務費用，而是會儘量搓合買賣對方，至於服務費用如果有機會收取到6%，那也是建立在買賣雙方都心甘情願的狀態下支付，而不會因為一方願意給付的較少時，就想盡辦法從另一方騙取。

另外一種更嚴重的是賺差價，舉例來說，開價700萬，但賣方底價是500萬，仲介方遇到的買方願意出價600萬元，這時價差100萬超出整個案件可收取的服務費用上限36萬(600萬*6%)，不良的仲介，就會想辦法把中間額度賺取過來，例如利用人頭製造三角簽，或者跟賣方洗腦說，只要超出的部分都是仲介的服務費用等不合規定的話術，所以買賣方如果不想被騙，服務費用請堅持給X%計算就好，例如賣方可以說成交在500萬時願意給1%當作服務費，600萬時可以給2%，700萬時則願意支付3%服務費用。

裁判字號：臺灣高等法院 臺南分院 107 年上訴字第 475 號刑事判決
裁判日期：民國 107 年 08 月 16 日
裁判案由：偽造文書等
臺灣高等法院臺南分院刑事判決　107年度上訴字第475號
上　訴　人

如何知道這家房仲是否有不良紀錄呢?

你可以先利用司法院這個檢索系統https://law.judicial.gov.tw/FJUD/Default_AD.aspx

將房仲名稱(不是加盟店名稱，而是商業登記或公司登記的完整名稱喔)或營業員名字輸入即可查詢；

舉例來說，我想查詢斗六市華順企業社這家仲介公司，我只要把"華順企業社"輸入全文內容後，送出查詢即可

這樣系統會告知這家公司之前曾經有甚麼不良紀錄，以舉例的華順企業社來說，查詢結果可知裁判事由有偽造文書、背信、解除買賣契約等，實際狀況當然還是得看判決書實際內容，畢竟營業員被告，雇傭的公司名稱也會出現，所以你可以看一下判決書內容，如果判決書裡面出現的營業員剛好是目前為你服務的這一位，那自己好好評估吧。