裁判字號：臺灣雲林地方法院 105 年訴字第 510 號民事判決
裁判日期：民國 106 年 03 月 28 日
裁判案由：解除買賣契約等
臺灣雲林地方法院民事判決105年度訴字第510號
原 告 林明田
訴訟代理人 王漢律師
張蓁騏律師
被 告 高昆興
鍾素琴
華順企業社即李尤華
共 同
訴訟代理人 張育誠律師
簡承佑律師
上列當事人間解除買賣契約等事件，本院於民國106 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告高昆興、鍾素琴應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零五年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高昆興、鍾素琴負擔六分之五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告高昆興、鍾素琴供擔保後，得假執行；但被告高昆興、鍾素琴如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求被告高昆興、鍾素琴應連帶給付原告新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國105 年11月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣於本院106 年3 月10日言詞辯論期日變更上開聲明為被告高昆興、鍾素琴應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年11月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於105 年9 月間經被告華順企業社即李尤華之仲介，向被告高昆興、鍾素琴二人購買渠等所共有坐落雲林縣○○鄉○○○段0000○0 ○0000○0 ○0000○0 地號農地、同段11
62號建地併建地上門牌號碼為雲林縣莿桐鄉大美103 之14號農舍、同段103 之13、103 之15地號農牧用地等（下稱系爭不動產），約定總價金為1,020 萬元，有雙方於105 年10月3 日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約）可證（見卷第19至33頁）。
㈡惟於尚未成立買賣契約之初，因原告現金資金僅足備妥3 百餘萬元，被告華順企業社即李尤華所屬之土地仲介員沈順炯明知系爭不動產絕無可能向銀行申貸700 萬元情狀下，為賺取本件系爭不動產買賣之仲介費用20萬元，竟向原告謊稱以其關係可以系爭不動產向新光銀行斗六分行貸款買賣價金之六成，且買賣契約如經雙方簽定成立，則可申貸貸款至買賣價金之七成，原告不察，對沈順炯所言信以為真，認應有足夠資力購買系爭不動產，遂經沈順炯邀集地主即被告高昆興、鍾素琴二人於105 年10月3 日前往雲林縣○○市○○路000 號莊啟煌代書事務所處簽定系爭不動產買賣契約，原告於簽約當日已給付100 萬元予被告高昆興收受，並已給付被告華順企業社即李尤華仲介費用20萬元，有房地產買賣服務費收據乙紙可稽（見卷第37頁）。
㈢幸原告事先言明須以系爭不動產貸款金額足夠700 萬元為要件，故經莊啟煌代書以手寫方式加列第4 條貸款約定第1 項註明「核貸金額不足抵付時，雙方同意解除契約，定金無息退還於買主。」等語。事後，經向多家銀行詢問後發現系爭不動產最多僅可能貸款400 萬元左右，原告無奈僅得向被告高昆興、鍾素琴等二人表示解除契約，被告高昆興初時尚向原告表示如原告資金不足同意以自己名義貸款於原告，然事後旋即反悔並不願返還訂金100 萬元予原告。土地仲介員沈順炯則相應不理，稱買賣契約已經簽定，亦不願返還已收取之仲介費用20萬元。
㈣按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2 項定有明文。查原告與被告高昆興、鍾素琴間所為系爭不動產買賣契約依第4 條貸款約定第1 項應認為係附解除條件之法律行為，且雙方約定「定金無息退還於買主。」，則原告自得依上開約定（見卷第161 頁）向被告高昆興、鍾素琴請求返還已給付之100 萬元。
㈤次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。民法第92條定有明文。復按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例意旨參照）。查系爭不動產買賣契約之買賣總價金為1,020 萬元，惟系爭不動產中2961之2 地號上農舍之起造人為林高足，2961之3 地號上農舍之起造人為張平讚（見卷第59至61頁），前開二人皆非系爭不動產買賣契約之當事人，被告顯為無權處分他人所有之物。又系爭不動產買賣契約簽訂之初，原告即表明係要購買全部農舍及土地作為使用，被告等亦表明其為土地及全部農舍之所有人，從未表示有部分農舍係他人所有，顯是以重要且有影響之不實事實，使原告陷於錯誤而誤信被告等具有所有權而能處分，而誤為締結系爭不動產買賣契約之意思表示，依民法第92條規定，受詐欺之原告得撤銷其締結契約之意思表示，原告並據此為撤銷締約之意思表示。原告之締約意思表示既已因受詐欺而經原告撤銷，則系爭不動產買賣契約即自始無效，被告高昆興、鍾素琴受領100 萬元即為無法律上原因使原告受有100萬元之損害，依民法第179 條規定，被告高昆興、鍾素琴應返還其所受領之100 萬元之不當得利。
㈥又按「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」、「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示 。」、「依第八十八條及第八十九條之規定撤銷意思表示時，表意人對於信其意思表示為有效而受損害之相對人或第三人，應負賠償責任。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第244 條、第88條第1 項、第91條前段、第179 條分別定有明文。原告因誤信被告華順企業社即李尤華之使用人即仲介員沈順炯故意以詐術向原告稱可以貸款700 萬元，故陷於錯誤而委託被告華順企業社即李尤華進行仲介，並給付仲介費用20萬元，原告爰依前開規定向被告華順企業社即李尤華請求返還之。又居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條亦著有明文。被告華順企業社即李尤華及其使用人沈順炯對原告施用詐術，使原告陷於錯誤，已如前述，渠等之行為顯已違反其對於原告之委託義務及誠實及信用方法，使相對人受有利益，依民法第571 條規定，被告華順企業社即李尤華應不得向原告請求報酬及償還費用，其受領報酬即無法律上原因，原告亦得依不當得利之規定，請求被告華順企業社即李尤華返還20萬元。
㈦並聲明：⒈被告高昆興、鍾素琴應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年11月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告華順企業社即李尤華應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年11月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈧對被告抗辯之陳述：
⒈原告並未與被告另達成私人借貸之協議：⑴被告雖辯稱兩造於簽約當日另達成私下借貸協議，就貸款不足部份被告願另貸予原告。惟查，簽約當日雙方達成之契約條款僅有莊啟煌代書所繕寫之系爭不動產買賣契約，並無另外之約定。私下借貸協議係原告因貸款不足欲通知解約時，被告方提議之，在此之前原告未曾聽聞該提議，亦未訂入系爭不動產買賣契約中。
⑵被告雖又辯稱當日係因莊啟煌代書攜帶制式契約而未將該私人借貸協議以文字記載於系爭不動產買賣契約上，惟查，系爭不動產買賣契約中第4 條貸款約定第1 項約定「核
貸金額不足抵付時，双方同意解除契約，定金無息退還予買主」，其中「双方同意解除契約，定金無息退還予買主」等字即是原告要求，由莊啟煌代書當場以文字書寫於契
約上。由是可知，絕無因莊啟煌代書攜帶者為制式契約而有無法另以文字記載之情事。且簽約之處所為被告華順企業社即李尤華之營業處所，被告李尤華長年經營不動產買
賣，修改或增加不動產買賣契約內容，應非難事，若雙方另有達成私人借貸協議，為免日後發生糾紛，必會如同前揭貸款約定文字加註於契約之中。故被告所辯，顯屬臨訟
之詞。
⒉債權契約亦得主張因受詐欺而撤銷意思表示：被告雖辯稱兩造間簽立之系爭不動產買賣契約為債權契約，不以被告是否有所有權為必要。然在兩造議價及締約過程中，被告皆以系爭不動產之所有人自居，且系爭不動產買賣契約亦明白表示買賣標的為雲林縣莿桐鄉大埔尾段2961之1 、2961之2 、2961之3 地號農地、同段1162建號地上門牌號碼為雲林縣莿桐鄉大美103 之14號農舍、同段103 之13、103 之15號農舍全部，被告等從未表示部份農舍之所有權非其所有，顯係以重要且有影響之不實事實，使原告陷於錯誤而誤信被告等有所有權而能為處分，而誤為締結契約之意思表示。兩造所締結者雖為債權契約，然其係被告以不實資訊詐欺原告而締結之契約，依民法第92條規定，原告自得撤銷締約之意思表示，被告前開所辯，容有誤會。
⒊原告遭被告華順企業社即李尤華之使用人詐欺而為締約：
⑴原告知自身現金不足，需向銀行貸款方足以支付系爭不動產買賣契約之約定價金1,020 萬元。原告不斷跟被告華順企業社即李尤華之營業員沈順炯確認系爭不動產之核貸金
額是否足以支應價金，沈順炯為賺取本件之佣金，佯稱已將原告之貸款資料送交新光銀行斗六分行評估，基本上可貸六成，並催促原告簽約，有原告與沈順炯105 年9 月30
日之LINE對話可證（見卷第121 頁）。詎料原告簽約繳交訂金後，向多家銀行詢問後發現至多僅能貸款400 萬元（即約四成）左右，詢問沈順炯竟相應不理，否認可協助貸
款。沈順炯為被告華順企業社即李尤華之營業員，受被告華順企業社即李尤華之指揮監督，為其使用人，且被告李尤華對本件買賣過程皆有到場，知之甚詳。查沈順炯詐稱
可協助至新光銀行貸款六成之行為顯係以不正之重要資訊詐欺原告，使原告陷於錯誤而簽立給付服務報酬承諾書及系爭不動產買賣契約，依民法第244 條第1 項及第92條第
1 項規定，被告華順企業社即李尤華應對其使用人沈順炯之詐欺行為負責，原告應得撤銷因受詐欺而為之給付報酬及價金之意思表示。被告華順企業社即李尤華受20萬元之
報酬即無法律上之原因，依民法第179 條規定，原告自得請求被告華順企業社即李尤華返還20萬元之不當得利。
⑵又「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」民法第571
條定有明文。查被告華順企業社即李尤華及其使用人沈順炯對原告施用詐術使原告陷於錯誤，已如前述，渠等行為顯已違反對原告之委託義務及誠實信用方法，使相對人受
有利益，依民法第571 條規定，被告華順企業社即李尤華應不得向原告請求報酬及償還費用，其受領報酬即無法律上原因，原告自得依此向被告華順企業社即李尤華請求返
還20萬元之不當得利。
二、被告則以：
㈠系爭不動產買賣契約乃係由莊啟煌代書與原告於105 年10月3 日至址設雲林縣○○市○○路0 段000 號之被告華順企業社即李尤華之營業處所內，由原告與被告高昆興、鍾素琴在華順企業社營業處所經洽談協議後，由莊啟煌代書以其自身攜帶之制式不動產買賣契約書填寫手寫部分之文字內容後交由原告與被告高昆興、鍾素琴簽名用印，而原告在簽訂系爭不動產買賣契約後並當場給付100 萬元簽約款予被告高昆興 、鍾素琴二人。是系爭不動產買賣契約並非係如原告起訴狀所稱係在莊啟煌代書事務所內所簽訂及交付簽約款100 萬元 。
㈡查原告與被告高昆興、鍾素琴間就系爭不動產買賣，因原告於簽約當日與被告高昆興、鍾素琴洽談時表示其自有現金僅有3 百餘萬元，買賣價金不足部分約有700 萬元需以系爭不動產向金融機構辦理抵押貸款始能支付全部買賣價金，故原告與被告高昆興及鍾素琴經協商後，被告高昆興及鍾素琴二人同意就系爭不動產買賣價金700 萬元部分由原告向金融機構辦理貸款後給付予被告高昆興、鍾素琴（付款約定詳如不動產買賣契約書第3 條），而因原告就系爭不動產是否得向金融機構貸得700 萬元貸款乙事無法確定，乃要求被告高昆興、鍾素琴同意如系爭不動產申辦貸款金額無法獲核貸700萬元，則雙方合意就此解除系爭不動產買賣契約，由被告高昆興、鍾素琴二人無息退還原告已付買賣定金。惟原告與被告高昆興及鍾素琴二人於簽約當日另尚有私下達成協議，就系爭不動產向金融機構申辦貸款金額如無法獲核貸700 萬元時，如被告高昆興、鍾素琴二人同意就金融機構核貸貸款金額不足700 萬元部分，依原告向金融機構所申辦取得貸款利率計算利息，而由原告以按月分期攤還給被告高昆興、鍾素琴二人方式付清其貸款金額不足700 萬元部分之買賣價金（即將原告向金融機構核貸貸款金額不足700 萬元部分視為係被告高昆興、鍾素琴二人貸與原告之款項），則兩造間之系爭不動產買賣契約就不視為解除。惟原告與被告高昆興、鍾素琴二人就此部分達成之協議因當時莊啟煌代書係攜帶制式買賣契約書供兩造簽訂，故兩造就該部分另行達成協議並未由莊啟煌代書以文字記載予買賣契約書上，而係由原告與被告高昆興及鍾素琴二人口頭達成協議。
㈢又查原告在與被告高昆興、鍾素琴簽訂系爭不動產買賣契約後，仲介人即被告華順企業社即李尤華之職員沈順炯旋即幫忙原告分別向玉山銀行及新光銀行接觸洽詢申辦貸款事宜，詎原告竟於被告華順企業社即李尤華為其向銀行接觸洽詢申辦貸款事宜後不久，向被告華順企業社即李尤華表示其要另外投資購買其他土地為由，央請被告華順企業社即李尤華轉知被告高昆興、鍾素琴欲解除系爭不動產買賣契約，被告高昆興、鍾素琴因無法認同原告片面悔約行為，而未予同意原告單方面解除系爭不動產買賣契約，系爭不動產買賣契約之履行，亦因原告片面悔約因而陷於停頓狀態，此即為原告與被告高昆興、鍾素琴簽訂系爭不動產買賣契約後之履約事實經過情形。是原告起訴狀謂「被告高昆興初時尚與原告表示如原告資金不足同意以自己名義貸款予原告，然事後旋即反悔並不願返還定金100 萬元予原告」，尚非事實。蓋被告高昆興、鍾素琴根本並無反悔不同意以自己名義貸款予原告之情形，而係原告片面悔約欲與被告高昆興、鐘素琴解除系爭不動產買賣契約。
㈣系爭不動產買賣乃係由被告華順企業社即李尤華居間為原告與被告高昆興、鍾素琴二人仲介買賣事宜並至雙方完成買賣契約書簽訂後，始由原告給付20萬元之仲介報酬予被告華順企業社即李尤華。而原告與被告華順企業社即李尤華就系爭不動產仲介買賣服務簽訂之服務報酬承諾書約定「立書人承諾應於買賣契約成立時，一次付清買賣總價款百分之2 之服務報酬，並以現金支付（依本公司所揭露之服務報酬計收，最高不得超過中央主管機關之規定，未載明者不得收取服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清），絕無異議。」（見卷第75頁) ，被告華順企業社即李尤華既即已有為原告與被告高昆興、鍾素琴二人提供居間仲介買賣系爭不動產，並至雙方成立系爭不動產買賣契約簽訂之勞務服務，則原告依兩造簽訂之上開服務報酬承諾書約定自已應給付服務報酬予被告華順企業社即李尤華。是被告華順企業社即李尤華自原告受領20萬元之仲介服務報酬，自難謂有何不當得利之情事。至原告稱伊乃係受被告華順企業社即李尤華職員沈順炯之詐騙始與被告高昆興、鍾素琴二人簽訂系爭不動產買賣契約書，根本係屬荒謬無稽，被告華順企業社即李尤華否認原告上開所稱。
㈤證人莊啟煌代書係於原告與被告高昆興、鍾素琴在被告華順企業社營業處所就系爭不動產買賣契約事宜談妥細節後，始由證人即被告華順企業社之負責人李尤華以電話聯絡通知到場為原告與被告高昆興、鍾素琴簽訂系爭不動產買賣契約，是其於原告與被告高昆興、鍾素琴洽談買賣細節並達成協議時，並未在場聽聞，業經證人李尤華證稱「代書是我們談好之後才打電話叫他來」等語可證，是莊啟煌證稱原告未與被告高昆興、鍾素琴達成前開由被告高昆興、鍾素琴借款協議等情，不足資為對被告高昆興、鍾素琴不利之認定。另原告向雲林縣莿桐鄉調解委員會聲請調解，經排定雙方於105 年11月2 日進行調解，原告與被告高昆興、鍾素琴到場後由調解委員李芳朗進行調解，被告高昆興、鍾素琴當日在向調解委員李芳朗表示雙方有私下達成上開借款協議情事，原告當時在場亦不否認雙方確另有達成前開協議之情形，可由傳訊李芳朗到庭作證即可明瞭。
㈥綜上，原告之請求為無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件經本院協同兩造協議簡化爭點，兩造不爭執事項如下（見卷第91至93頁）：
㈠原告與被告高昆興、鍾素琴於105 年10月3 日在被告李尤華即華順企業社辦公室簽訂系爭不動產買賣契約，約定買賣總價1,020 萬元，由原告向被告高昆興、鍾素琴買受系爭不動產買賣契約土地建物標示欄所載之系爭不動產，依該土地建物標示欄所載系爭不動產包括：⑴坐落雲林縣○○鄉○○○段0000○0 地號、地目田、面積250 平方公尺全部，⑵同段2961之2 地號、地目田、面積210 平方公尺全部，⑶同段2961之3 地號、地目田、面積219 平方公尺全部，⑷同段1162建號、農舍全部，⑸房屋門牌號碼雲林縣莿桐鄉大美103 之14號及同所103 之13、103 之15號。
㈡系爭不動產買賣契約簽訂時，有兩造及仲介人沈順烱、代書莊啟煌等人在場。系爭不動產買賣契約之仲介人沈順烱係受僱於被告李尤華即華順企業社。被告李尤華即華順企業社因仲介簽訂系爭不動產買賣契約，已於105 年10月3 日自原告收受仲介服務費20萬元。
㈢系爭不動產買賣契約第3 條約定甲方（即原告）應依下列日期給付乙方（即被告高昆興、鍾素琴）價款：⑴簽約款100萬元，於簽定本契約同時甲方支付之。乙方同時交付所有權狀。⑵備件款100 萬元，於105 年10月12日乙方備齊所有權移轉登記應備文件同時，由甲方支付之。⑶完稅款100 萬元，於105 年10月28日核發土地增值稅、契稅單時，由甲方支付之，同時雙方依約繳清稅款。⑷貸款700 萬元，於105 年11月8 日由甲方向金融機構貸款給付。依第4 條約定之。⑸尾款20萬元，於105 年11月18日於辦妥所有權移轉登記後，由甲方支付之，同時點交不動產予甲方。
㈣原告已依系爭不動產買賣契約第3 條約定給付簽約款100 萬元予被告高昆興、鍾素琴2 人。
㈤系爭不動產買賣契約第4 條約定：「甲方（即原告）預定貸款新台幣柒佰萬元正抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款，付款事宜。⒈核貸金額不足抵付時，雙方同意解除契約，定金無息退還予買主。」。
㈥原告於簽訂系爭不動產買賣契約時有告知被告高昆興、鍾素琴其自有資金僅有300 餘萬元，需以系爭不動產向金融機構貸款700 萬元給付買賣價金，被告高昆興、鍾素琴亦同意就系爭不動產買賣價金700 萬元部分由原告向金融機構辦理貸款後給付。而原告就系爭不動產是否得向金融機構貸得700萬元，於簽約時並無法確定，原告與被告高昆興、鍾素琴乃於系爭不動產買賣契約第4 條約定如原告以系爭不動產向金融機構貸款無法貸得700 萬元，原告與被告高昆興、鍾素琴同意合意解除系爭不動產買賣契約，並由被告高昆興、鍾素琴2 人無息返還原告已給付之簽約款100 萬元。
四、本院之判斷：
㈠本件系爭不動產買賣契約第3 條約定甲方（即原告）應依下列日期給付乙方（即被告高昆興、鍾素琴）價款：⑴簽約款100 萬元，於簽定本契約同時甲方支付之。乙方同時交付所有權狀。⑵備件款100 萬元，於105 年10月12日乙方備齊所有權移轉登記應備文件同時，由甲方支付之。⑶完稅款100萬元，於105 年10月28日核發土地增值稅、契稅單時，由甲方支付之，同時雙方依約繳清稅款。⑷貸款700 萬元，於105 年11月8 日由甲方向金融機構貸款給付。依第4 條約定之 。⑸尾款20萬元，於105 年11月18日於辦妥所有權移轉登記後，由甲方支付之，同時點交不動產予甲方。第4條約定：「甲方（即原告）預定貸款新台幣柒佰萬元正抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款，付款事宜。⒈核貸金額不足抵付時，雙方同意解除契約，定金無息退還予買主。」，為兩造所不爭執，已如前述，並有系爭不動產買賣契約附卷可憑（見卷第19至33頁）。且證人即辦理系爭不動產買賣契約簽約之代書莊啟煌亦到庭證稱：「（法官：提示買賣契約第4 條的約定，當時二造是不是約定如果原告以買賣的不動產向金融機構辦理貸款無法貸得700 萬元時，兩造就同意合意解除買賣契約，並由高昆興、鍾素琴無息返還原告已經給付的簽約金？）當初在還沒有訂立契約之前，李尤華就曾經提供系爭買賣不動產的資料，讓我向金融機關徵詢貸款的額度，斗六市農會的估價是可貸80萬元，因此在約我去訂立契約時，我堅持不去辦理，因為銀行貸款不足，差太遠，李尤華說買方跟銀行很熟有在進出，貸款應該沒有問題，於是我就在契約上寫了這段話，貸款不足的時候雙方同意解除契約訂金無息退還給買主，這個雙方都有同意。」等語明確（見卷第95頁）。足徵原告主張系爭不動產買賣契約附有以系爭不動產向金融機構辦理貸款，如金融機構核貸金額不足原告依系爭不動產買賣契約應給付之買賣價款700 萬元時，雙方即同意解除系爭不動產買賣契約之解除條件，應屬可採。
㈡按附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力，附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同。而約定解除權之行使，基於契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限（最高法院93年度台上字第359 號判決意旨參照）。本件原告主張系爭不動產買賣契約已因無法以系爭不動產向金融機構貸得700萬元而解除條件成就，系爭不動產買賣契約已失其效力，原告依系爭不動產買賣契約第4 條第1 項約定，應返還原告已給付之100 萬元等情，則為被告高昆興、鍾素琴所否認，並以原告與被告高昆興、鍾素琴於簽約當日另尚有私下達成協議，就系爭不動產向金融機構申辦貸款金額如無法獲得核貸700 萬元時，就金融機構核貸金額不足700 萬元部分，由被告高昆興、鍾素琴貸款予原告，並依原告向金融機構所申辦取得貸款利率計算利息，由原告以按月分期攤還之方式給付被告高昆興、鍾素琴，是系爭不動產買賣契約不應視為解除。另本件既未實際向金融機構申辦貸款，則金額機構核貸金額是否不足抵付700 萬元自尚屬不明，原告稱解除條件已成就，尚嫌速斷，原告請求返還100 萬元無理由等語置辯。經查：
⒈證人即辦理系爭不動產買賣契約之代書莊啟煌到庭證稱：「…當初在還沒有訂立契約之前，李尤華就曾經提供系爭買賣不動產的資料，讓我向金融機關徵詢貸款的額度，斗六市農會的估價是可貸80萬元，…在105 年10月6 日時，我有徵詢過台灣銀行斗六分行，可貸的金額是100 萬元，於是在105年10月6 日時告知李尤華貸款不足的事，李尤華沒有回應，所以我在105 年10月7 日時再告知買方貸款不足額的事，希望買方去徵詢其他銀行的貸款額度是否足夠，在105 年10月17日上午10時跟買賣雙方及華順企業社的李尤華、沈順炯到華順企業社協調，然後沈順炯就找新光銀行斗六分行放款員到華順企業社說明貸款的額度，業務員說可貸的額度是八成，但是是以銀行估價的額度的八成計算，好像是250 萬元，但是他是用信用貸款的利息計算，利率大約是5 到6%。…當初林明田是在玉山銀行出入，玉山銀行的放款只是告訴他可以貸款六成，但是未告知是以銀行估價的六成，玉山銀行好像也只估到300 多萬元，詳細金額不記得。」等語綦詳（見卷第95至96頁），證人即被告華順企業社之職員沈順炯亦到庭證稱：「（法官問：本件系爭不動產最後是不是確定無法向金融機構貸款700 萬元？）新光銀行、玉山銀行、合作金庫銀行、台中商業銀行依據不動產的謄本初估價值約400 多萬元，可以貸款的金額大概是300 萬元上下。」等語明確（見卷第102 頁），顯見原告主張以系爭不動產向金融機構辦理貸款，核貸金額至多約為400 萬元，無法貸得700 萬元等情，應堪採信。被告所辯本件未實際向金融機構申辦貸款，則金融機構核貸金額是否不足抵付700 萬元尚屬不明云云，核非可採。
⒉被告高昆興、鍾素琴雖辯稱與原告另有由渠等就金融機構貸款不足700 萬元部分，由渠等貸款予原告之協議，系爭不動產買賣契約不因契約第4 條第1 項之約定而解除云云。惟查，原告與被告高昆興、鍾素琴於簽定系爭不動產買賣契約時，被告高昆興雖曾提及如果貸款金額差100 萬元左右，他可以借給原告，但利率及借款年限都沒有講，原告的意思則要看銀行估價的情形，如果差太多他就沒有辦法，最後原告與被告高昆興就被告高昆興所提由其借款予原告之事並未達成協議，所以才有系爭不動產買賣契約第4 條第1 項之約定等情，業據證人莊啟煌證述明確（見卷第96、97頁）。證人沈順炯亦證稱系爭不動產買賣契約第3 、4 條之約定係經雙方審閱沒有問題，並經雙方同意才於買賣契約上簽名，於簽約時賣方有說銀行貸款不足的話，願意出資貸款給原告，而原告並未表示意見等語明確（見卷第100 至102 頁），足徵被告高昆興、鍾素琴與原告在105 年10月3 日簽約當天確未達成由被告高昆興、鍾素琴就銀行貸款不足部分借款予原告之協議，始為系爭不動產買賣契約第4 條第1 項之約定無訛。證人李尤華雖到庭證稱簽約當天原告有同意由被告高昆興、鍾素琴就銀行貸款不足部分借款予原告之提議，所以原告才簽契約等語（見卷第105 、107 頁），惟證人李尤華上開所證明顯與證人莊啟煌、沈順炯前開證述不符，應無可採。另證人沈順炯雖到庭證稱105 年10月17日買賣雙方跟代書到華順企業社談論解約的問題，沒有達成結論，當天賣方有說如果貸款金額不足，賣方願意借款給買方，補足700 萬元，原告當下沒有拒絕說不要等語（見卷第102 頁），惟原告既未表示同意被告高昆興、鍾素琴所為借款之提議，自難僅憑原告未明確表示拒絕之意，即謂原告與被告高昆興、鍾素琴已達成借款之協議。此外，被告高昆興、鍾素琴就其主張已與原告另成立借款協議之事實，又未能另舉證證明，參以衡情簽約當時買、賣雙方果有另達成由被告高昆興、鍾素琴就銀行貸款不足部分借款予原告之協議，則逕由莊啟煌於契約上註記該協議內容即可，應無於系爭不動產買賣契約第4 條第1 項另為「核貸金額不足抵付時，雙方同意解除契約，定金無息退還予買主。」約定之理，是被告高昆興、鍾素琴前開所辯，顯無足採。
⒊綜上，系爭不動產向金融機構辦理貸款，核貸金額至多約為400 萬元，無法貸得700 萬元，既如前述，則原告主張依系爭不動產買賣契約第4 條第1 項約定，系爭不動產買賣契約因無法向金融機構貸得700 萬元，解除條件已成就，系爭不動產買賣契約已因解除條件成就而失其效力，應屬可採。被告所辯系爭不動產買賣契約不因第4 條第1 項之約定而解除云云，為無可採。
㈢本件系爭不動產買賣契約第4 條第1 項既約定「核貸金額不足抵付時，雙方同意解除契約，定金無息退還予買主。」，而本件系爭不動產買賣契約又因該約定之解除條件成就而失其效力，有如前述，則依前開約定，原告請求被告高昆興、鍾素琴返還已給付之100 萬元，自屬有據，應予准許。
㈣次按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、44年台上字第75號判例意旨參照）。原告主張被告華順企業社即李尤華之員工沈順炯向原告詐稱已將原告之貸款資料送交新光銀行斗六分行評估基本上可貸六成，使原告陷於錯誤而簽立給付服務報酬承諾書及系爭不動產買賣契約等情，既為被告華順企業社即李尤華所否認，則依前開判例意旨所示，原告自當就此負舉證證明之責。經查，原告就其上開主張雖據提出其與沈順炯之通訊軟體對話紀錄為證（見卷第121 頁），惟依該通訊軟體對話紀錄內容所載「林董：貸款的資料已送新光評估，基本上六成。尚缺買賣契約書。地主明天中午到台灣，若約明天下午訂契約可以嗎？」等語觀之，沈順炯於該對話中僅敘明其將貸款的資料送新光銀行評估結果，基本上六成等語，並未述及可貸款金額為若干元，且證人莊啟煌於本院亦證稱原告之往來銀行玉山銀行亦僅告訴原告可以貸款六成，但未告知原告係以銀行估價的六成計算等語（見卷第96頁），則是否得以沈順炯上開所述，即謂沈順炯係故意以不實之事項詐欺原告，實非無疑。況該買方給付服務報酬承諾書（見卷第75頁）為原告於105 年9 月25日所簽立，而上開通訊軟體對話紀錄為沈順炯與原告間105 年9 月30日之對話，尤難認原告簽立買方給付服務報酬承諾書，係因遭沈順炯於105 年9 月30日之陳述而陷於錯誤所簽立。參以系爭不動產買賣契約簽訂過程中，代書莊啟煌已跟原告及被告高昆興、鍾素琴提及以系爭不動產向銀行申辦貸款無法貸得700 萬元之情形，原告與被告高昆興、鍾素琴就此亦曾為討論，被告華順企業社即李尤華及沈順炯乃提出於系爭不動產買賣契約第4 條第1 項約定「核貸金額不足抵付時，雙方同意解除契約，定金無息退還予買主。」，經原告與被告高昆興、鍾素琴同意，莊啟煌始以手寫方式加註該約定條款等情，業據證人莊啟煌、沈順炯到庭證述綦詳（見卷第94至101 頁）。則原告既於簽訂系爭不動產買賣契約時已知可能無法向銀行貸得700 萬元之情形後，始同意加註系爭不動產買賣契約第4 條第1 項之約定並簽訂系爭不動產買賣契約，並於同日給付仲介報酬20萬元予被告華順企業社即李尤華，亦難認原告有何遭沈順炯詐欺而陷於錯誤，致簽訂系爭不動產買賣契約及給付仲介報酬予被告華順企業社即李尤華之情事。而原告就其主張之前揭事實，又未能另舉證證明，則其上開主張，自屬無可採。是原告主張依民法第224 條第1 項、第92條第1 項規定，撤銷其受詐欺而為之給付仲介報酬與被告華順企業社即李尤華之意思表示，應無可採。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告華順企業社即李尤華返還不當得利20萬元，於法自屬無據。
㈤原告主張被告華順企業社即李尤華之員工沈順炯向原告詐稱已將原告之貸款資料送交新光銀行斗六分行評估基本上可貸六成，使原告陷於錯誤而簽立給付服務報酬承諾書及系爭不動產買賣契約等情，既無可採，有如前述。則原告據此主張被告華順企業社即李尤華及其員工沈順炯已違反對原告之委託義務及誠實信用方法，依民法第571 條規定，被告華順企業社即李尤華不得向原告請求報酬及償還費用，其向原告受領之仲介報酬20萬元即無法律上原因云云，自亦無可採。而原告就被告華順企業社即李尤華及其員工沈順炯另有何違反民法第571 條規定之行為，又未另為主張及舉證，參以依證人莊啟煌到庭證稱系爭不動產買賣契約第4 條第1 項之約定為李尤華及沈順炯所提等語（見卷第98頁），尤難認被告華順企業社即李尤華及其員工沈順炯於簽訂系爭不動產買賣契約時有何違反對原告之義務，而為利於被告高昆興、鍾素琴之行為。是原告依不當得利之規定，請求被告華順企業社即李尤華返還20萬元之不當得利，於法亦屬無據。
㈥綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約第4 條第1 項約定，請求被告高昆興、鍾素琴給付100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年11月8 日起至清償日止（見卷第45、47頁），按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告依民法第179 條規定，請求被告華順企業社即李尤華給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年11月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，則屬無據，不應准許。
㈦本件原告勝訴部分，原告及被告高昆興、鍾素琴分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
五、本件原告依系爭不動產買賣契約第4 條第1 項約定請求被告高昆興、鍾素琴給付，為有理由，已如前述，則原告其他依民法第92條、第179 條規定所為請求，自毋庸再予審酌。另本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予以逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
民事第一庭 法 官 王萬金
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
書記官 廖錦棟
